CONTRATOS AGRÁRIOS: ARRENDAMENTO E PARCERIA

INTRODUÇÃO


Atualmente cada vez mais podemos observar que as diversas culturas que integram o agronegócio brasileiro, estão mais dinamizadas, ou seja, os meios de produção são mais eficientes, melhores desenvolvidos e tecnológicos. Com técnicas e práticas mais assertivas, o homem ao longo das últimas décadas alterou de forma ampla seu modo de produzir em massa. Objetivando suprir a alta demanda mundial por alimentos, o agronegócio expandiu-se de forma vigorante e embora tenha passado por momentos de dificuldade, superaram-se todas essas fases.


É importante observar que a produção mundial de insumos e produtos agrícolas está aumentando, Betancourt lembra que o Brasil observará uma demanda de novas áreas para a agropecuária de 184 mil ha/ano, no período projetado. “A produtividade média dos grãos crescerá 18% entre 2017/18 e 2027/28, resultando na preservação de 13 milhões de hectares.”¹


Nesse cenário expansionista, é que fica cada vez mais atrativo e recorrente a elaboração de contratos de arrendamento e parceria agrícola.


CONCEITO E DIFERENÇAS ENTRE ARRENDAMENTO E PARCERIA


O Arrendamento nada mais é que um contrato pelo qual uma pessoa, que é proprietária de bens imóveis, assegura a outrem o uso e gozo dos bens objeto do negócio mediante contribuição fixa ou reajustável a prazo certo.


O arrendamento e a parceria rural estão definidos pelo Decreto nº 59.566/66, especificamente nos artigos 3º e 4º do referido decreto.


De certa forma o arrendamento rural possui bastante equivalência à locação de imóveis urbanos, tendo em vista que “uma pessoa obriga-se a ceder à outra o uso e o gozo de imóvel rural para ali ser exercida atividade pertinente à esfera rural, mediante pagamento de aluguel em dinheiro ou em espécie.”²


Por outro lado, no entanto temos o contrato de parceria rural, que conforme nos ensina Silvio de Salvo Venosa, é aquele onde, “alguém se obriga a ceder o uso específico de imóvel rural a outrem, para atividade própria rural, mediante partilha de riscos e lucros, em proporções estabelecidas em lei.


No contrato de arrendamento, compreende-se que a posse direta do imóvel é transferida ao arrendatário para exploração, mediante remuneração certa e líquida estabelecida previamente a ser paga ao arrendador. Importante também dizer que caberá ao arrendatário assumir todos os riscos da atividade exercida na exploração do imóvel e por sua vez usufruir de todos os proveitos que puder extrair dali.


Diferentemente do arrendamento, na parceria rural é cedido apenas o uso da coisa, sem que necessariamente seja transferida a posse do imóvel ao outorgado. Tanto a boa colheita e fruição dos bens adquiridos através da exploração como os malogros afetam ambos os contratantes.

Ambos são contratos com características consensuais, onerosos, não solenes, bilaterais. Sendo que o contrato de parceria é aleatório tendo em vista que a vantagem e os proveitos que se esperam adquirir são incertos. Por outro lado o arrendamento, normalmente possui aspecto pessoal, observado que geralmente a concordância destes gira em torno do arrendador e por isso podemos considerá-lo intuito personae.


Como bem nos ensina o ilustre Silvo de Salvo Venosa, ”o arrendamento rural é modalidade de locatio rei, onde o arrendador se obriga em ceder ao arrendatário por prazo determinado ou não o uso e o gozo do imóvel rural, no todo ou em parte, podendo até incluir outros bens na referida avença, para a exploração agrária”.


Desta feita, importante é a definição que nos traz o artigo 3º do Decreto Nº 59.566/66 já citado anteriormente, que disciplina:


“É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei”.

Segundo RIZZARDO (2008) são os contratantes deste contrato nominado – arrendamento rural:


·        O proprietário, quem detenha a posse ou quem tenha a livre administração de um imóvel rural;


·        Aquele que exerce qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, de acordo com o artigo  do Decreto n.º 59.566/66.


O arrendatário deve agir com a mais solene probidade e de forma que não venha a denegrir o patrimônio do arrendador, sendo que é vedado a este destruir árvores de grande porte, ou efetuar quaisquer alterações no imóvel que venham a diminuir-lhe o valor, ou ainda qualquer ato que venha a descumprir cláusula contratual, neste caso ficará autorizado o arrendador a efetuar despejo e a rescisão contratual, na mesma proporção do que nos ensina o artigo 41 e 42 do respectivo regulamento.


Desta forma entendemos que o arrendatário deve entregar o imóvel da forma que o recebeu, ficando diretamente responsável por ressarcir eventuais danos causados ao imóvel. No mesmo sentido da locação, o arrendador deve entregar o imóvel arrendado e todas as suas pertenças e em estado de servir ao uso proposto.


É obrigatório que o imóvel rural, objeto do negócio, contrato de arrendamento ou parceria rural, possua inscrição e número de identificação junto ao INCRA, como bem explana o artigo 12 do Decreto 59.566/66. Dito isto, vale muito recordar o que bem explanou Silvio de Salvo Venosa, considerando que “como regra geral, não se permite divisão de área inferior ao módulo rural.” Por isso também é muito importante saber o tamanho do módulo rural na região do respectivo imóvel.


Quanto à possibilidade de subarrendamento e subparceria, ambos só serão possíveis se houver cláusula autorizante nos respectivos contratos que formalizem o negócio explicitamente permitindo tal atividade, de forma expressa e prévia pelo arrendador. E como bem visto no artigo 32, II do Decreto, ausente o consentimento, estará autorizado o despejo do arrendatário que descumpriu o referido artigo.


Interessante também é a possibilidade de conversão da parceria em arrendamento a qualquer tempo, conforme assegura o artigo 50, respeitada a vontade das partes.

Importante ressaltar que as mesmas partes eventualmente podem estabelecer ambos os contratos. No entanto a lei exige que sejam concluídos instrumentos distintos, regendo-se cada qual pelas normas específicas (art. 6º do respectivo decreto).


PARCERIA


De forma assertiva e escorreita, definiu o artigo 4º do Decreto 59.566/66, a parceria rural, considerando-a como:


“(...) o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas 50.4 proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (art. 96, VI, do Estatuto da Terra).”

Podem as mesmas partes eventualmente estabelecer ambos os contratos concomitantemente. A lei exige que sejam concluídos instrumentos distintos, regendo-se cada qual pelas normas específicas (art. 6º do regulamento).


PRAZOS


No contrato de arrendamento o prazo pode ser determinado ou não, no entanto deverá respeitar-se que somente poderá terminar-se o prazo do respectivo instrumento contratual após a conclusão da colheita. Nos casos em que se adota prazo indeterminado, podemos afirmar á luz do que nos ensina o artigo 21 do Decreto 59.566/66 que será presumido contratado no mínimo o prazo de 3 anos. Sendo que o artigo 28 reforça explicitamente que quando se verificar a resolução ou extinção do direito do arrendador sobre o imóvel rural, fica garantida ao arrendatário a permanência até o término dos trabalhos necessários à colheita.

Se porventura ocorrer o vencimento do contrato e o arrendatário continuar no imóvel, entende-se que ocorreu uma prorrogação do prazo por tempo indeterminado.


Antes do prazo de 3 anos de vencimento contratual, não pode o arrendador reaver o imóvel, no entanto, pode notificar o arrendatário e expor sua intenção e vontade de não renovar o respectivo arrendamento.


Quando já vencido o prazo de 3 anos e desejar o arrendador reaver seu imóvel, poderá notificar o arrendatário para que no prazo de 6 meses deixe o imóvel.

Paulo Torminn Borges (1995:89) sustenta, com base na interpretação sistemática da lei, que mesmo o prazo determinado no arrendamento rural não pode ser inferior a três anos. Acrescenta que o prazo mínimo é estabelecido não apenas em favor do hipossuficiente econômico, mas principalmente para evitar o mau uso da terra. A utilização da terra por período inferior denotaria interesse de apenas tirar proveito imediato, não se importando com o uso predatório.


No mesmo contexto acima, interessante considerar o artigo 13 que é cordialmente descritivo, tratando determinados prazos e casos de forma especial em sua alínea A, vejamos:

“a) prazos mínimos, na forma da alínea " b ", do inciso XI, do art. 95 e da alínea " b ", do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:


       - de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria;


       - de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;


       - de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;”

E da mesma forma entendeu Barros que concluiu que “ao fixar o prazo mínimo de 3, 5 ou 7 anos, o legislador considerou todas as variantes possíveis na exploração rural, concedendo ao arrendatário ou parceiro-outorgado uma permanência passível de ganhos” (Barros, 1999:77).


FORMA


No âmbito jurídico, são informais, podendo por sua vez serem realizados de forma verbal ou escrita, sendo que, os contratos verbais presumem-se integrados pelas cláusulas obrigatórias da legislação (art. 11 do Decreto nº 59.566/66). No entanto, de acordo com o § 2º do artigo 11 do decreto regulador, qualquer contratante poderá exigir o escrito.


Nada obstante importante o que descreve o artigo 12 do respectivo decreto, onde de forma descritiva, explana os requisitos legais para a lavratura do respectivo instrumento de arrendamento:


Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

       I - Lugar e data da assinatura do contrato;


       II - Nome completo e endereço dos contratantes;


       III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital

registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);


       IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);


       V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;


       VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural). *Atualmente INCRA (NEGRITO NOSSO).


       VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;


       VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos,

produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas dêsse pagamento ou partilha;


       IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento, nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66;


       X - fôro do contrato;


       XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rôgo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.


       Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento.


É importante considerar de extrema relevância aportar ao instrumento às cláusulas descritas no artigo 13, que asseguram a proteção social e ambiental dos recursos, e dos arrendatários e parceiros-outorgados.


FONTES:


¹ https://www.fiesp.com.br/noticias/crescimento-acima-da-media-mundial-garantira-ao-agronegocio-brasileiro-maior-participacao-internacional-na-proxima-decada-aponta-estudo-da-fiesp/


² Direito civil: contratos / Sílvio de Salvo Venosa. – 17. ed. – São Paulo: Atlas, 2017. (Coleção Direito Civil; 3)


Natan Miguel da Silva
Criador e fundador do website Legis Maxima
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